Beste Medehuurders , hierbij de reactie van verhuurder door MVGM. Wij als HBC zijn teleurgesteld in de beslissing en antwoorden van verhuurder. Wij gaan ons beraden welke stappen we nog kunnen ondernemen die zinvol zijn gezien de houding van verhuurder.
In reactie op de mail van 8 mei jongstleden met het advies van HBC Kraaienveld berichten wij u namens de verhuurder als volgt.
De Wet op het overleg huurders verhuurder regelt overleg tussen belangenbehartigers voor huurders en de verhuurder. Dat overleg is met name bedoeld om communicatie en wederzijds begrip te bevorderen. Partijen hoeven het niet met elkaar eens te worden, maar de verhuurder moet zijn standpunt wel toelichten.
Bij huurverhogingen staan te belangen van huurders en verhuurder bijna altijd diametraal tegenover elkaar, waarbij huurders meestal graag een huurverlaging willen en de verhuurder de huur doorgaans liefst flink wil verhogen. Als het gaat om huurprijs en huurverhogingen is er al veel wettelijk geregeld op landelijk niveau. Voor gereguleerde huur is van oudsher bijna alles wat dat betreft strak geregeld. Voor de vrije sector geldt sinds enkele jaren de Wet Nijboer en mogelijk binnen afzienbare tijd voor (na dit jaar) te sluiten huurcontracten de Wet betaalbare huur. De verhuurder zal zich uiteraard aan dergelijke bindend voorgeschreven regels houden.
Voor de gereguleerde huur is het (voorgenomen) beleid dat de verhuurder afziet van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij vrije sector huur is het beleid dat de verhuurder niet steeds de maximaal toegestane huurverhoging doorvoert, maar zichzelf beperkt door de huur niet verder te verhogen dan tot de beoogde aanvangshuurprijs als de woning leeg zou komen. De verhuurder vindt het niet wenselijk als zittende huurders meer huur zouden moeten betalen kan nieuwe huurders die leeg gekomen woningen in het complex betrekken.
De verhuurder heeft met onze mail van 18 april jongstleden geformuleerd welke aspecten een rol spelen bij het bepalen van toekomstige huurverhogingen. De huurwaarde van het gehuurde is feitelijk een belangrijke maatstaf voor de jaarlijkse huurverhoging. Met name de grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod van huurwoningen hebben tot stijgende huurprijzen geleid, ook als de technische kwaliteit ervan niet beter is geworden.
Op 1 mei heeft het overleg plaatsgevonden waarom u in de mail van 8 april jongstleden heeft gevraagd. Het verschil van inzicht over de juistheid van de energielabels is besproken, maar niet opgelost. Die kwestie heeft geen rechtstreekse betrekking op het (voorgenomen) beleid waarover op 18 april advies is gevraagd. Wij hebben ieder van de leden van HBC Kraaienveld het energielabel (geldig t/m 2028) van zijn/haar woning verstrekt. Als een huurder het niet eens is met het energielabel, kan hij zelfstandig en op eigen kosten een energielabel aanvragen. Tot het tegendeel is gewezen, houdt de verhuurder vast aan de juistheid van de energielabels die zijn verstrekt.
Onlangs is het complex voor de huurders waarvan HBC Kraaienveld optreedt aangewezen een zogenaamd uitpondcomplex, hetgeen betekent dat woning die leeg komen worden verkocht en niet opnieuw verhuurd. Dat laat uiteraard onverlet dat de verhuurder er gewoon voor blijft zorgen dat normaal onderhoud plaatsvindt en gebreken worden hersteld.
Wij begrijpen dat huurders graag woningverbeteringen willen tegen een gelijkblijvende huur. Dat is niet realistisch. Wij zijn wel graag bereid mee te werken aan een inventarisatie van klachten over gebreken en vervolgens die gebreken te laten herstellen, waarbij bijvoorbeeld als dat nodig is, ook het vervangen van een versleten keuken tot de mogelijkheden behoort.
De verhuurder volgt het advies van HBC Kraaienveld om de huur niet te verhogen niet. Het (voorgenomen) beleid zal worden uitgevoerd. Het leidt dit jaar voor woningen in uw complex tot een huurverhoging van 5,8% voor niet-geliberaliseerde woonruimte en een huurverhoging van 5,5% voor geliberaliseerde woonruimte.
Mocht u naar aanleiding van deze e-mail nog vragen hebben neem dan gerust contact met ons op.
Met vriendelijke groet,
MVGM Wonen
D. (Dennis) Hummel
Accountmanager
M + 316 578 296 80
E d.hummel@mvgm.nl
Beste medehuurders we zijn klaar met de inventarisatie van de enquête. De opkomst was 50% , dachten misschien halen we de 80% maar ja dromen moet je hebben. WE gaan het geheel in een brief verwerken aan MVGM en deze zal daar op een binnenkort te houden vergadering verantwoordding moeten afgeven namens BPL, de verhuurder. Eerst is nog een overleg met een deskundige als deze kan welt e verstaan, We hebben ons verdiept in de publicaties van de diverse Ministeries en andere bevoegde organen. Onze conclusie is dan ook dat we zeker geen B label hebben en ook geen C label. Dit moet dan ook gevolgen hebben voor het woongenot en huurprijs. Verhogen zou een immorele zaak zijn vinden wij als HBC, Wordt vervolgd.
PS men kan nog zijn formulier inleveren, dan volgt er nog een correctie. Dus doen
Verslag Vergadering HBC met MVGM d.d. 22-02-2024
Aanwezig namens MVGM : Hr. Keijzer
Hr. van Noord
namens HBC : Hr. Eendenburg
Hr. Wolters
Hr. Miel
Mededeling van Verhuurder/MVGM
Dhr. Keijzer vertrekt bij MVGM en zal worden opgevolgd door de Hr. Hummel per 1 Maart 2024.
Wij , HBC, vinden het jammer dar hij vertrekt maar hebben alle begrip voor zijn besluit. We hebben altijd prettig met hem samen gewerkt.
Onderhoud.
Dit jaar 2024 staat in de planning van vervanging van de CV ketel deze zal voorzien zijn van de laatste techniek en Hybride Ready zijn,
reiniging van dakgoten en luifel ,
vervanging van de Velux dakramen ( 2 woningen pj of meer indien budget toelaat ),
Verder wordt het probleem van de deuren meegenomen betreffende hang- en sluitwerk bij de woningen waar überhaupt nog niet gerenoveerd is. Deze deuren zouden eigenlijk vervangen moeten worden zoals bij de gerenoveerde woningen.
Energie transitie.
Verhuurder (Landbouw Pensioenfonds) is zich aan het beraden t.a.v. dit onderwerp en MVGM kan hierover nog geen mededeling geven.
Dit jaar zullen wel nieuwe energie labels gegeven worden, wij als HBC hebben gevraagd om inzicht te krijgen in de reden waarom het huis het betreffende label krijgt. Idem in de reden van de oude labels.
Wat verder ter tafel kwam
Parkeerplaatsen binnen het complex , hier kan MVGM ons niet in bijstaan en zullen we contact moeten opnemen met de wijkvereniging , wat zij als erkend overleg orgaan kan beteken bij de gemeente betreffende het parkeer probleem.
Over het parkeren in bochten en onoverzichtelijke plekken kunnen we alleen zeggen houd rekening met je buurt bewoners , ambulance , gemeentereiniging, gehandicapten bus enz. zodat zij tenminste ongehinderd hun werk kunnen doen.
J.Miel secretariaat
Beste Huurder,
Het is alweer enige tijd geleden dat we contact hadden via deze weg.
We hebben midden september een vergadering met MVGM , hebben jullie nog punten die we mee moeten nemen naar de ze vergadering. Meldt ze dan bij de bekende commissie leden.
Beste Huurder
Misschien niet een bericht wat betreft de Huurperikelen maar een bericht wat U allen aangaat t.a.v. verlichting door de gemeente Emmen.
Hierbij de koppeling :
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-155087.html
Beste Medehuurders,
a.s. Dinsdag 22 maart hebben we een vergadering met MVGM.
Heeft U vragen voor de verhuurder of wilt U iets weten neem dan contact op met een van de commissie leden deze nemen U vragen/vraag mee in dit overleg of nog beter mail naar bc.kraaienveld.emmen@ziggo.nl
Nieuwsbrief November 2021.
Beste medehuurders hier de nieuwe Nieuwsbrief met daarin verslag van de vergadering met MVGM als woordvoeder van de verhuurder ( Landbouwpensioenfonds ). Verder enkele zaken die op dit moment spelen.
Verslag vergadering met MVGM
Sluiting kantoor Emmen.
Besproken is de sluiting van het kantoor in Emmen, dit het gevolg van verminderde activiteiten door MVGM. Diverse complexen zijn verkocht of overgenomen door een andere investeerder. Ons complex Kraaienveld , Emmen komt voorlopig nog niet in de verkoop,
Nieuw aanspreekpunt
De Hr. v.d.Meer hij is het directe aanspeekpunt voor ons als commissie.
Energiebeleid.
Op dit moment nog geen concrete toezeggingen van de verhuurder. Zo snel er iets bekend is worden wij geïnformeerd.
Huurverhoging 2022
We hebben ervoor gepleit om in 2022 geen huurverhoging door te voeren, dit ook gezien in het kader van verhoging gasprijs enz. Wij hebben duidelijk aangegeven dat MVGM dit moet inbrengen bij verhuurder. Wij zijn bezig om via een andere weg dit ook te gaan bepleitten.
Groot onderhoud
Gepland staat de vervanging van de cv-ketel in 2024. Volgens MVGM zullen dit in eerste instantie gasgestookte ketels zijn gezien ook de tijd die men heeft om de energie transitie door te voeren.
Er zijn duidelijke plannen om de ramen en kozijnen te gaan vervangen met zgn. HR++glas. Ook de achter pui bij type 600 zal dan vervangen worden. Tijdstip is nog niet bekend, (helaas). We houden de vinger aan de pols.
Naar aanleiding van vragen t.a.v. afsluiting van brandgangen heeft MVGM toegezegd hier een oplossing voor te vinden.
Tot zover de vergadering.
Bij plaatsing van de nieuwe watermeter heeft de WMO geconstateerd dat verschillende luiken kruipruimte uit asbest bestaan. Dit is niet toegestaan. Als commissie spreken we de verhuurder erop aan om dit te verhelpen en eventuele gevolgen te compenseren. Er loopt nog een onderzoek naar de luiken. Als wij iets meer weten volgt er direct bericht via de Web-pagina en Faceboek-pagina.
De brief over een nieuw klachten contactcentrum ZieZO overviel ons behoorlijk, er is geen enkele communicatie over geweest met onze commissie. De informatie is zeer summier die we gekregen hebben per brief, de commissie gaat hier achtereen om meer duidelijkheid te krijgen over het hoe en wat. Alleen app-en bij storing is te gek er moet ook een telefonische mogelijkheid zijn. Eventueel een schriftelijke.
Binnenkort hopen we ook een schriftelijke NieuwsBrief langs te brengen met uitgebreide plannen die er bij ons leven
en diverse nieuwe huurders te begroeten.
Face-boek : Huurder-Bewonerscommisie Kraaienveld Emmen.
Website : www.huurder-bewonerscommisie-kraaienveld-emmen.nl
E-Mail : bc.kraaienveld.emmen@ziggo.nl
Beste medehuurders ,
Niet vergeten op Maandag 4 oktober heeft de commissie overleg met MVGM mochten er vragen zijn enz. dan even een berichtje aan onderstaand e-mailadres, alvast bedankt volgende week een verslag/bericht van de vergadering.
namens de commissie Johan Miel,
bc.kraaienveld.emmen@ziggo.nl
September 2021
Beste medehuurders vanochtend heb ik deze brief aan de gemeente gestuurd (07-09-2021 )
Wij, de bewoners-huurders-commissie-kraaienveld-emmen , vinden het een gekke zaak dat alleen het onkruid rond de kast kabel-tv en boom stronken/stompen wordt gemaaid en niet het onkruid rond de parkeerplaatsen zo ook rond de bestaande bomen, dit hoort toch ook bij de opgave van de gemeente. De groenmedewerker heeft alleen kabel-tv kast en rond boomstronk uitgevoerd. Het zou net zo gemakkelijk gaan om het andere onkruid mede te verwijderen.
We hopen dat de gemeente er iets aan doet.
Hierbij het antwoord van de gemeente Emmen.
Geachte heer/mevrouw ,
Wij hebben uw aanvraag over Melder: J Miel | Melding: Openbaar groen - Onkruid in openbaar groen | Raadhuisplein 1, Emmen goed ontvangen. Deze is geregistreerd onder zaaknummer 287756-2021.
Wij begrijpen dat u het raar vind dat de Emco niet alles tegelijkertijd meeneemt. Onze wens is ook dat er een betere samenwerking komt tussen Emco en Area. Hierbij enige uitleg: Er is bewust gekozen om rond bomen een krans te laten , dit om bescherming van de bomen en de diversiteit te bevorderen, dit gebeurt gemeente breed. De Emco moet wel om zogeheten dode elementen maaien, dit zijn paaltjes, diverse soorten kasten of bijvoorbeeld keien. Biggenruggen die rond P-plaatsen liggen vallen onder verharding, deze vallen onder Area. Er komen hier dus 2 bestekken samen die onafhankelijk van elkaar werken. Zwart wit gezien hebben allebei de firma's gelijk. Ik geef uw melding ook door aan de toezichthouder van Area om onkruid op verharding tegen te gaan.
Heeft u vragen dan horen wij dat graag van u.
met vriendelijke groet,
gemeente Emmen
Zover bekend is er nog reactie betreffende de brief van Jan Wolters t.a.v vandalisme
Juni 2021
Beste medehuurders ,
De Hr.Jan Wolters heeft contact opgenomen met de gemeente Emmen betreffende het vandalisme wat voorkomt in onze wijk. Tevens heeft hij contact met de Wijkvereniging. Zodra er antwoord komt zullen wij U weer op de hoogte stellen.
Hier de tekst van Jan
Emmen maandag 7 juni 2021
Onderwerp: stop vandalisme.
Goedemorgen wijkvereniging Rietlanden, heer Wilms veiligheid en handhaving gem.Emmen,
Wijk agent Rietlanden en andere bevoegde toezicht houders,
Vanmorgen belde ik met het bevoegde gezag over de onrust bij de kleine Rietplas en de vernielingen aan een abri bij de water plas.
Wetende dat handhaving een zaak is die niet altijd werkt.
Een tijdelijke camera aan een lantaarnpaal zou wel eens tot succes kunnen gaan leiden.
Dat je als burgermeester niet zomaar overal een camera laat plaatsen is ook een punt van aandacht, maar als de onrust deze zomer blijft toenemen zou je als gezag hier toch eens naar moeten gaan kijken.
Dat liet ik ook per telefoon dhr. Wilms ambtenaar gem. Emmen weten.
Hoop net als andere buurt bewoners snel dit op te kunnen lossen om nog meer schade te kunnen voorkomen.
Met een hartelijke groet,
Jan Wolters
Bonte Kraai 4
7827 JA Emmen
Mob.: 06-22 44 21 00
Beste medehuurders,
Het jaar loopt alweer ten einde, het was een jaar om nooit te vergeten.
Er is/was weinig te berichten over de contacten die wij hadden als huurders-bewoners-commissie.
Het Corona-virus gooide veel roet in het eten betreffende het contact met onze verhuurder of zijn vertegenwoordiger.
Wij hopen aankomend jaar regelmatig overleg te hebben met verhuurder via MVGM om onze visie duidelijk te maken betreffende ons huurkomplex.
Mocht U vragen hebben of problemen onder vinden met MVGM neem dan gerust contact op met de bewonerscommissie. Samen zullen we proberen tot een oplossing te komen.
Wij wensen U veel geluk, gezondheid en alles goede toe tijdens de aankomende feestdagen en in het nieuwe jaar.
Namens de BC Kraaienveld
Johan Miel
Nieuwsbrief Bewonerscommisie Kraaienveld.
Oktober 2020
Het is alweer een hele tijd geleden dat er een nieuwsbrief kwam van de bewonerscommisie.
Door de Corona is het moeilijk vergaderen met de aangewezen instanties. Maar we hebben met MVGM een vergadering gehad t.a.v. diverse zaken die speelden.
Onderhoudsschema complex Kraaienveld
2021 Dakgoten reiniging en onderhoud mechanische ventilatie
2022 Inspectie dakbedekking en onderhoud PH ramen ( Schuiframen )
2023 Vervanging dakgoten
2024 Vervanging Cv-ketels en inventarisatie schilderwerk
2025 Buiten schilderwerk en inspectie dakbedekking
Isolatie
Ter sprake kwam dat in een groot gedeelte van het complex de dubbele beglazing ontbrak met name achterzijde en bijkeuken. Wij hebben aangegeven dat de verdiepingen ook geen dubbelglas hebben maar schuiframen die niet voldoen aan de eisen van dubbelglas. Deze zouden misschien in de verre toekomst vervangen worden volgens MVGM. Wij blijven er aandringen om dit vroeger te doen en eventueel in 2022 met het onderhoud van de schuiframen te doen. Dit ook gezien in de matige isolatie van de ramen en gebreken die ze vertonen.
Ook het energie label werd besproken daar er verschillende waarden voor gelijke huizen zijn. MVGM probeerde dit te verklaren maar bleef vaag in z’n antwoord.
Hierop wordt nog terug gekomen door ons omdat dit mede van invloed is op WOZ-waarde.
Huurverhoging
Wij hebben aangegeven dat in het kader van de Corona maatregelen en de gevolgen voor huurders zeer ingrijpend kan zijn. Hebben er bij MVGM erop aangedrongen dit bij verhuurder duidelijk te maken. MVGM antwoorde dat dit door het Ministerie wordt bepaald. Klopt de hoogte van deze , maar verhuurder kan ook afzien van verhoging of alleen met de inflatie correctie. Afwachten wat verhuurder hier mee doet. We houden de vinger aan de pols.
Schuifpui
Dit speelt mat name in de duurdere woningen , bij het laatste schilderwerk is er vergeten om de middenstijl ook mee te schilderen zodat er na een gelakte bruine balk verschijnt als men de schuifpui opent. Dit is geen gezicht mede gezien ook de prijs die men moet betalen voor de woning. Aandacht hiervoor blijft. Men probeert tot een oplossing te komen.
Energietransitie
Hiervan hadden ze nooit gehoord bij MVGM. Dit was de eerste keer dat het ter sprake kwam. Wij hebben het vermoeden dat dit op de lange baan geschoven zal worden door verhuurder ( Landbouw Pensioenfonds )
Onderzoek Isolatie
Dit onderzoek is al in 2018 uitgevoerd de resultaten werden niet bekend gemaakt bij ons. Hebben dit ter tafel gebracht. Grote verbazing MVGM wist hier niets van. Blijven navragen wat de resultaten zijn dit is belangrijk om argumenten aan te voeren bij bezwaar WOZ waarde.
Zover het overleg met MVGM.
Verder is er contact geweest met Energie Team BLE n.a.v. een Flyer waar een tegoed bon van de gemeente ter sprake kwam. Dit bleek alleen voor huiseigenaren te zijn en niet voor huurders. Dit is goed uitgesproken en excuses zijn aanvaard. Het team probeert begin 2021 dit ook voor huurders te realiseren zo is ons toegezegd. Er is afgesproken dat wij in het nieuwe jaar contact opnemen met dit team om mogelijkheden te bespreken ook t.a.v. de energie transitie.
Heeft U vragen of problemen bespreek deze met ons zodat we dit kunnen inbrengen in het overleg.
Op korte termijn komt er een website van onze Bewonerscommisie er is al een Face-boek pagina waar nu en in de toekomst ook informatie beschikbaar komt.
Face-boek : Huurder-Bewonerscommisie Kraaienveld Emmen.
Website : www.huurder-bewonerscommisie-kraaienveld-emmen.nl
E-Mail : bc.kraaienveld.emmen@ziggo.nl
Nieuwsbrief Oktober 2019
Bewoners commissie Kraaienveld
Geachte Huurder ( Lezer),
Met deze introductie brief, willen ondergetekenden, U informeren over de “Bewoners- Commissie” i.o.
Een huurders bewoners commissie, afgekort BC, behartigt de belangen van U als huurder in de particuliere sector. De overheid heeft zich teruggetrokken als beschermer van de huurder in deze sector. Gevolg bij problemenà zelf uitzoeken.
De BC behartigd de belangen van de huurder en is als commissie dan ook aanspreekpunt voor verhuurder.
Tot voorkort bestond er een Huurdersvereniging Rietlanden, door allerlei verschillende redenen is deze ter ziele gegaan. Hierdoor is het besluit genomen door ondergetekenden om een BC op te richten.
De BC behartigt de belangen van de huurders
+ Bonte Kraai 1 t/m 36
+ Zwarte Kraai 30 t/m 38 & 51 t/m 60
+ Kraaienveld 31 t/m 34
Wij beschouwen U als lid van de HC echter U betaalt geen contributie. De inkomsten van de BC zullen bestaan uit donaties en giften. ( Toezeggingen zijn al gedaan en vervuld. )
Hebt U klachten van algemene aard over de woning of contact met verhuurder of zijn vertegenwoordiger ( MVGM woonmanagement Groningen ) laat het ons weten. Door middel van de contacten die wij hebben zullen we er zorg voordragen dat het besproken wordt.
Ook hier geldt behaalde resultaten in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
In de toekomst krijgt U als huurder te maken met de complexe energie transitie e.d. Als HBC kunnen wij hierin een rol van betekenis spelen.
Door middel van nieuwsbrieven en ev. andere media, willen wij U op de hoogte houden van de ontwikkelingen aan het particuliere huurdersfront.